Participação (quota) do condómino nas despesas do condomínio

As despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício em propriedade horizontal (por exemplo, limpeza e pintura do prédio, substituição de elevadores) e fruição das partes comuns do edifício (por exemplo, despesas com eletricidade, água, artigos de limpeza) ao pagamento de serviços de interesse comum (por exemplo, portaria, manutenção de elevadores e jardins) são pagas por todos os condóminos que gozam dessas partes comuns proporcionalmente em função do valor das suas frações ou por igual, cfr. art. 1424.º, n.º 1 do Código Civil.

A lei estabelece claras exceções quando o interesse em causa – ainda que sobre uma parte legalmente comum do edifício – é exclusivo de algum ou alguns condóminos. Assim, por exemplo:

i)1424.º, n.º 3 do Código Civil: as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio quê sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem;

ii)1424.º, n.º 4 do Código Civil: nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas;

iii)1424.º, n.º 5 do Código Civil: nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.

Pelo critério disposto na regra geral e nas normas excecionais que supra expomos exemplificativamente, resulta como critério que:

1. na medida em que a despesa seja do interesse exclusivo de um dos blocos de frações do condómino a cujo serviço é afeto, este deve suportá-la exclusivamente. As despesas de conservação e de manutenção estritamente relacionadas com o uso normal e específico dessas partes, por serem eles os beneficiários exclusivos das mesmas, são estes que usam e fruem das mesmas e, em princípio, são eles que dão origem ao desgaste ou deterioração desses espaços comuns do condomínio; bem como que
2. as despesas que excederem esse âmbito de interesse de uso, por envolverem, por exemplo a fachada ou a cobertura do prédio ou estiverem relacionadas com a estrutura do mesmo, ou relacionadas com deficiência na construção, são a cargo de todos os condóminos de todos os blocos de frações, por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles, e estas já têm necessariamente de ser integradas no regime geral consagrado no n.º 1 do art. 1424.º do Código Civil.

Mais dispõe o art. 4.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro que cada condómino contribui para o fundo comum de reserva obrigatório com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio. Pelo que os condóminos não estão obrigados a pagar para o fundo de reserva senão 10% do valor das despesas em que devem participar.

Veja-se a este respeito: sentença do julgado de paz no processo n.º 205/2006-JP, de 30/5/2006; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 09/06/2016.

Estas e outras matérias sobre direitos e deveres do condomínio são mais detalhadas em publicações como as seguintes que sugerimos:

• “Condomínio – Direitos e Deveres – 2.ª edição revista e atualizada”, Imprensa Nacional da Casa da Moeda, edição de março de 2016;
• “Um olhar sobre… AS REGRAS BÁSICAS DO CONDOMÍNIO” DECO PROTESTE, Editores, Lda., abril de 2006;
• CHAVES, João Queiroga “Direitos e Deveres dos Condóminos – Anotações – Legislação – Jurisprudência – Formulário”, Quid Juris, 6ª Edição, fevereiro de 2015.

s.m.o

Marco Binhã, Advogado.